美國總統川普 11 月 9 日提出 50 年期房貸的構想，此舉引發華府官員、研究人員與外界批評。
聯邦住宅金融管理局 (Federal Housing Finance Agency) 局長 Bill Pulte 在 X 上寫道：「謝謝川普總統，我們確實在研擬 50 年期房貸，這將徹底改變遊戲規則。」
但川普其他盟友對此想法持保留態度。保守派共和黨眾議員 Marjorie Taylor Greene 透過 X 表示反對這項提議，批評此舉會讓「銀行、貸款機構和房屋業者獲益，但長期下來，民眾要付出更多利息，可能在離世前都無法還清房貸」。
延長房貸期限雖然一開始聽起來似乎很吸引人，但有幾個重大問題。或許最讓人擔心的是，2008 年金融危機後通過的法案，明確規定大多數受控管的房貸最長期限為 30 年。不過還有其他原因，讓延長房貸不是件明智之舉。
貸款期限延長使利率上升
南加州大學 (University of Southern California) 教授 Richard Green 在領英頁面上寫道，確實，房貸期限從 30 年延長到 50 年可以降低每月還款金額。他試算，10 萬美元的貸款分攤 50 年還款，每月須支付 $564 美元，相同金額分 30 年還款，每月須支付 $632 美元。
也就是說，50 萬貸款的每月還款金額大約可降低 $340 美元。
Green 寫道，但這沒有考慮到貸款期限延長，利率自然會更高，因為對放款機構有更高的風險，其實從 15 年期和 30 年期貸款的差異中就能清楚看出這點。
貸款期限延長使房屋淨值減少
屋主支付每月還款金額時，部分金額用來支付利息，另一部分累積成房屋淨值（屋主在房產中實際持有的份額）。貸款期限越長，累積的房屋淨值就越少。
為什麼一間房的房屋淨值如此重要，我們已經有實際案例，也就是 2000 年代的次貸危機。房價下跌時，數百萬名美國人陷入「溺水房貸」，代表他們欠貸款機構的金額大於他們的房屋價值，形成「負資產」。
次貸危機時期的大量研究顯示，大多數美國人會盡力維持房屋所有權，但如果陷入溺水房貸，他們違約或是乾脆放棄房貸的可能性增高。
2016 年一份由科羅拉多州立大學 (Colorado State University) 和蒙莫斯大學 (Monmouth University) 研究人員所撰寫的學術論文指出：「比起房屋為負資產的屋主，溺水屋屋主貸款違約的可能性達 150% 到 200%。」
2014 年聖路易聯準銀行 (St. Louis Fed) 這樣解釋：「負資產是違約的必要條件，否則家庭會出售房屋、償還貸款，並保留所有剩餘資金。」
房屋價格高的真正原因？
也許不支持 50 年貸款的最重要原因，是因為實際上不會讓房屋價格降低。各類型的房市觀察家幾乎一致同意，負擔能力危機是由於供需問題（尤其是缺乏供給）。
十多年前房市泡沫崩盤後，建築量急劇下降，沒有真的復原。經過多年建設不足，大多數估算顯示美國需要數百萬間房屋。也就是說，除非能夠供應更多房屋，對租屋者、年輕購屋者、年長者和所有有需求的群體來說，危機會持續下去。
資料來源：Donald Trump’s 50-year mortgage proposal. What to know about long-term loans.
